谢逸枫:颤抖吧!前9月全国卖地收入3万8千亿呈现断崖式下跌-财政_网易订阅

谢逸枫:颤抖吧!前9月全国卖地收入3万8千亿呈现断崖式下跌|财政_网易订阅
谢逸枫/文10月25日,一份财政部门的全国财政收入数据显示,前9月国有土地使用权出让收入3.8507万亿元,同比下降28.3%。前8月3.3704万亿元,同比下降28.5%、前7月2.8279万亿元,同比下降31.7%、上半年2.3622万亿元,同比下降31.4%。前5月1.8613万亿元,同比下降28.7%。前4月1.5012万亿元,同比下降29.8%。一季度1.1958万亿元,同比下降27.4%,前2月下降29.5%。尽管土地收入增速跌幅收窄,收入减少,堪称断崖式下跌。值得注意的是笔者翻阅1987年以来记录全国土地收入的数据发现,前9月国有土地使用权出让收入3.8507万亿元,同比下降28.3%的增速,创下同期历史增速的最低纪录,跌幅保持高位,可谓是罕见。按照2017年-2022年前9月全国土地出让金收入同期数据显示,全国土地收入分别为3.2万亿元、4.22万亿元、4.53万亿元、4.93万亿元、5.36万亿元、3.85万亿元,说明收入逐年减少。2017年-2022年前9月全国土地出让金收入增幅分别增长39.4%、增长32.1%、增长5.8%、增长10.3%、增长8.7%、下降28.3%。说明2022年同期全国卖地收入、收入的增收,跌幅最大。国有土地使用权出让收入、增速下降的同时,商品住宅的土地供应面积、成交面积纷纷下降。过去十五年期间的土地价格疯狂上涨,年均30%以上飙升,意味着未来的房价面临着上涨的压力。笔者发现,2022年前9月全国卖地收入呈现断崖式下跌,归根结底是地方的土地供应量“腰斩”,土地供应节奏被22城宅地集中供应制度打乱,底价成交、低溢价与流拍地块数量多。民企不敢拿地,国企、央企、地铁公司开始谨慎拿地,城投限制拿地。这是根本原因。其次是22城宅地集中供应政策过严,后市趋势不明朗。销售回款缓慢与融资渠道未放松,民房企非常谨慎,大多望地兴叹。再次是市场总体处于恢复期,债务到期,大部分房企忙于还债。前9月,全国卖地收入的剧烈下降,让地方财政纷纷全面告急,不得不通过发专项债、发地方债、借新债、减少支出等途径获得资金,支撑地方城市经济、城市建设、教育发展、基建投资、水利与保障房建设、还旧债等。其一是2022年前9月全国卖地收入3.8507万亿元,同比下降28.3%,跌幅收窄。卖地收入占地方基金4.2588万亿元的90.41%,占到地方财政8.3217万亿元的46.27%,占到全国税收12.4365万亿元的30.96%,占到全国财政15.3151万亿元的25.14%。加上土地与房地产相关的五项税收1.4630万亿元,共计5.3137万亿元(前8月4.7040万亿元、前7月4.0671万亿元)意味着房地产收入占各项指标更高。前9月地方基金预算本级收入4.2588万亿元(前8月3.9979万亿元),同比下降26.4%(前8月同比下降25.5%)。原因是地方政性基金预算本级收入跌幅大,土地收入下降大。前9月地方性基金预算本级收入42588亿元,比上年同期下降26.4%。因为其中国有土地使用权出让收入38507亿元,比上年同期下降28.3%。背后是土地收入同比下滑28.3%,成为地方基金收入的拖累因素。当下,前9月全国卖地收入呈现断崖式下跌,堪称一日回到解放前,地方财政压力倍增。前9月卖地收入3.8507亿元(前8月3.3704万亿元),同比下降28.3%(前8月同比下降28.5%)。其二是2022年前9月全国卖地收入3.8507万亿元,同比下降28.3%,跌幅收窄。土地收入占到地方财政8.3217万亿元的46.27%,占到全国税收12.4365万亿元的30.96%,占到全国财政15.3151万亿元的25.14%。说明土地收入是支撑地方财政收入最主要的来源,100块钱是地方财政收入,46元源自土地收入。毫无疑问的是土地收入对于地方财政的重要性,在数据中是最好的证明,背后的重要性,直接体现在城市、基建等方面。其三是前9月土地与房地产相关的五项税收1.4630万亿元(前8月1.3336万亿元、前7月1.2392万亿元、上半年1.0862万亿元),占全国税收12.4365万亿元的11.76%(前8月11%、前7月12.07%、上半年12.69%)。如果加上企业所得税、个人所得税等5项税及房地产相关的建筑业税收,占到全国总税收入的20%。房地产的税收对税收有多么地重要,意味着地方税收100块收入里面,土地和房地产相关税收贡献11块钱,包括5项税收(住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税,100块收入里面,实施贡献达到20元。如果土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高,对财交贡献收入更高。土地和房地产相关税收表现维持低迷,继续拖累整体财政收入,但整体降幅有所收窄,基本对应部分地区拿地情况的好转。值得注意的是土地和房地产相关税收的跌幅呈现分化,有的出现跌幅收窄。土地和房地产相关税收中,契税4395亿元,同比下降27.1%(前8月同比下降28.7%)。土地增值税5166亿元,同比下降8.9%(同比下降9.9%)。房产税2417亿元,同比增长12.8%(前8月同比上涨13.3%、前7月同比下降14%)。耕地占用税1056亿元,同比增长26.3%(前8月同比上涨29.8%)。城镇土地使用税1596亿元,同比增长8%(前8月同比增长8.7%)。 契税、土地增值税的增速下降,与销售成交大幅度下降有直接的关系。其四是2022年前9月全国卖地收入3.8507万亿元,同比下降28.3%。如果加上前9月土地与房地产相关的五项税收1.4630万亿元,共计5.3137万亿元(前8月4.7040万亿元、前7月4.0671万亿元)。简单讲房地产总收入5.3137万亿元,占到地方财政8.3217万亿元的63.85%(前8月63%),占到全国税收12.4365万亿元的42.72%(前8月41%),占到全国财政15.3151万亿元的34.69%(前8月34%)。究竟是什么概念,说明房地产总收入,超过地方财政收入的一半。意味着地方财政100块收入里面,房地产就已经贡献63块钱。如包括房地产领域的其他5项税收,房地产总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高,对贡献财的比例更高。其五是土地出让金不包括在“全国一般公共预算收入、地方一般公共预算收入,是包括在第二本财政账本全国政府性基金预算收入、地方政府性基金预算收入。这是地方财政收入的主要来源之一。2022年前9月全国卖地收入3.8507万亿元,同比下降28.3%,跌幅收窄。卖地收入占地方基金4.2588万亿元的90.41%,前8月90%、前7月90.55%。占到全国性基金预算收入4.5898万亿元的83.89%,前8月84%、前7月84.7%。前9月全国房地产总收入5.3137万亿元,前8月4.7040万亿元、前7月4.0671万亿元。值得注意的是还有其他五项有关房地产税收未统计在内,否则占到全国政府、地方政府性基金预算收入指标更高。一般公共预算的收支缺口,主要通过三部分来抵补。一是通过财政赤字来抵补,2022年财政赤字目标为2.8%。二是预算稳定调节基金和地方财政结转结余资金。三是政府性基金预算、国有资本经营预算调入资金。其六是按照中指数据显示,2022年前三季度全国300城推出各类用地规划建筑面积14.0亿㎡,同比下降17.4%,成交规划建筑面积11.46亿㎡,同比下降16.9%。三季度全国300城共推出各类用地规划建筑面积5.37亿㎡,同比下降14.6%,成交规划建筑面积4.54亿㎡,同比增长4.6%。前三季度全国300城成交楼面均价为2303元/㎡,同比下跌14.9%。平均溢价率为3.7%,同比下降9.49%。各类用地出让金达32390.44亿元,同比下降29.69%。其中前三季度300城住宅用地共推出规划建筑面积4.7亿平方米,同比下降41.9%。成交规划建筑面积3.3亿平方米,同比下降44.7%。第三季度全国300城成交楼面均价为2450元/㎡,环比下跌4.29%,同比下跌0.13%。平均溢价率为3.15%,环比下降1.1%,同比下降3.71%,各类用地出让金达11266.41亿元,环比增长9.96%,同比增长4.54%。其中住宅用地出让金达9482.4亿元,环比增长7.62%,同比增长4.24%。第三季度300城推出住宅用地规划建筑面积1.8亿平方米,同比下降40.9%,成交规划建筑面积13542.86万㎡,同比下降19.73%,成交楼面均价为7072元/㎡,环比上涨2.76%,同比上涨32.6%。平均溢价率为3.2%,环比下降1.1%,同比下降4.4%。截至9月30日,第二批集中供地22个城市全部完成出让。22城共计推出涉宅用地463宗,推出规划建面4642万平米, 成交涉宅用地431宗,成交规划建筑面积4196万平米,收金5413亿元。其中,87宗地块溢价达到上限成交,上限成交占比20.2%,288宗地块底价成交,占比66.8%。第三批集中供地22个城市有17个城市发布公告,12个城市完成出让。南京、成都、广州、天津、济南5个城市在10月进行出让。12个城市目前共计成交涉宅用地208宗,成交规划建筑面积2276万平米,收金3386亿元。其中,35宗地块溢价达到上限成交,上限成交占比16.8%,141宗地块底价成交,占比67.8%。其七是2022年10月22城全国热点城市卖地榜出炉,上海卖地全国第一。上海以2712.7亿土地出让金拔得头魁,平均溢价率为3.24%,成交楼面均价为26123元/平方米。杭州卖地收入第二,土地出让金高达1814.6亿元,平均溢价率为5.74%,成交面积超1千万平方米,为1115.84万平方米,成交楼面均价为16262元/平方米。北京第三,广州第四。其八是2021年全国卖地收入8.7051万亿元,占到全国性基金预算收入的88.80%、地方性基金预算收入的92.67%。2021年全国卖地收入与土地和房地产直接相关的房地产总收入10.78万亿元。还有五项有关房地产的税收未统计在内。与土地和房地产直接相关的五项税收(契税、土地增值税、房产税、耕地占用税和城镇土地使用税2021年2.0793万亿元)。目前财政收入三个主要钱袋子,不考虑社保基金这个专款,合计入账28.9590万亿元。土地财政依赖症不断上升。政府综合财力主要由“四本账”构成,2021年占比看,即一般公共预算收入50.3%、政府性基金收入24.3%、国有资本经营收入1.3%和社会保险基金预算收入24.1%。其中土地财政主要与政府性基金收入和一般公共预算收入相关。再考虑到地方政府的平台融资等预算外收入,地方政府的三大“钱袋子”可以概括为税收收入、卖地收入、预算外债务融资(国有资本经营收入)。土地与房地产直接相关的税收收入加上卖地收入在2021年对全国财政收入贡献比例超过了30%。

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